1. Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на овании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.
2. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации.
Комментируемая статья требует заключения договора социального найма в письменной форме. Такое условие содержалось и в ЖК РСФСР (ст. 51), однако на практике не соблюдалось. Договор подлежал заключению на овании ордера. ЖК РФ ордер упразднил (см. комментарий к ст. 57).
Согла ЖК РФ ованием для вселения на условиях социального найма является договор, который заключается на овании решения о предоставлении жилья.
Договор как социального найма, так и коммерческого заключается в простой письменной форме (см. ст. 161 ГК РФ). Комментируемая статья не содержит положений о последствиях несоблюдения письменной формы, поэтому необходимо обратиться к правилам ГК РФ. Нарушение письменной формы не влечет в данном случае недействительности договора, но лишает стороны права - при возникновении спора - подтверждать сделку и ее условия свидетельскими показаниями; однако это не мешает им приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ).
Принимая во внимание нормы ст. 69 ЖК РФ о необходимости указать в договоре социального найма членов семьи нанимателя (ч. 3), отказ от заключения договора в письменной форме ставит членов семьи нанимателя (в случае жилищного спора) в тяжелое положение при доказывании своих прав.
Комментируемой статьей (ч. 2) предусматривается утверждение типового договора социального найма жилого помещения.
Типовой договор социального найма утвержден Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315.
Положения Типового договора социального найма соответствуют нормам ЖК РФ, в частности о:
предоставлении изолированного жилого помещения, пригодного для проживания;
том, что нанимателем жилья может быть только гражданин;
письменной форме договора;
обязанности нанимателя своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги;
необходимости поддерживать жилье в надлежащем состоянии;
равных с нанимателем правах членов его семьи по пользованию жилым помещением.
То же можно сказать и в отношении обязанностей нанимателя (п. 4):
использовать жилое помещение по назначению;
поддерживать в надлежащем состоянии жилое помещение;
проводить текущий ремонт жилого помещения;
не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без соответствующего согласования;
своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
уплачивать пеню в случае несвоевременной оплаты жилья и коммунальных услуг;
переселяться на время капитального ремонта в предоставляемое наймодателем жилое помещение;
информировать наймодателя об изменении ований и условий, дих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
Эти нормы соответствуют ст. 26, 67, 83, 88, 156 Кодекса. Обязанности наймодателя (п. 5) учитыв положения ст. 65, 66 ЖК РФ.
При изложении прав сторон договора (п. 6 и 8) использованы нормы ст. 61, 65, 67, 70 - 72, 76, 80 - 83 ЖК РФ. В п. 10, 11 (расторжение договора) воспроизведена ст. 83 ЖК РФ.
Отметим, что в этом документе использованы положения Типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР, утв. Постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.85 N 415 (признан утратившим силу - п. 3 Постановления Правительства РФ от 21.05.2005 N 315).
Из числа иных положений действующего Типового договора социального найма можно отметить: подп. "г" п. 4 - об обеспечении сохранности помещений и инженерного оборудования; подп. "к" п. 4 - в части освобождения жилого помещения; подп. "л" п. 4 - предусматривий обязанность нанимателя допускать в жилье представителей наймодателя; подп. "е" п. 5 - об обязанности наймодателя принимать участие в подготовке домов к эксплуатации в зимних условиях.
Следует отметить, что Типовой договор социального найма не во всем соответствует нормам ЖК РФ. Так, подп. "в" п. 6 Типового договора предусматривает сохранение права на жилое помещение при временном отсутствии нанимателя и членов его семьи. Однако ст. 71 Кодекса предусматривает, что временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, членов его семьи не изменяет их прав и обязанностей по договору социального найма. Следовательно, нельзя ограничиться лишь правом на жилое помещение. Хотелось бы напомнить, что в Жилищном кодексе РФ права по договору социального найма определены ст. 67, 69, 70, 72, 76, 80, 81 и т.д. Кроме того, Типовой договор игнорирует столь серьезную позицию, как сохранение за временно отсутствующими обязанностей по договору.
Подпункт "д" п. 6 Типового договора предусматривает право нанимателя требовать (с письменного согласия проживих совместно с ним членов семьи) изменения договора в случаях, установленных законодательством РФ.
Согла ст. 82 ЖК РФ договор социального найма изменяется в следующих случаях:
заключение одного договора социального найма на помещения в квартире, занимаемые по отдельным договорам социального найма, при объединении граждан, проживих в квартире, в одну семью;
признание нанимателем одного из членов семьи вместо первоначального нанимателя (замена нанимателя).
Предложенный Типовым договором порядок изменения нельзя признать правильным, поскольку замена нанимателя требует, помимо согласия членов семьи, согласия наймодателя (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ). Добавим, согласие членов семьи в этом случае не обязательно должно быть письменным.
Необходимо уточнить и подп. "б" п. 8 Типового договора о праве наймодателя требовать допуска в жилое помещение своих представителей. ЖК РФ не предусматривает такого права (см. комментарий к ст. 65). Необходимым условием права требовать должны быть определенные последствия неисполнения требования. В качестве примера: согла ст. 67 ЖК РФ наниматель вправе требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, причем неисполнение влечет предусмотренные ч. 2 ст. 66 ЖК РФ последствия; отказ нанимателя от переселения на время капитального ремонта в маневренный фонд влечет такое переселение в судебном порядке. Что касается обсуждаемого п. 8 Типового договора, то в соответствии с ним неисполнение требования не влечет никаких последствий.
Неудачна и редакция подп. "з" п. 4 Типового договора в части платы за жилое помещение по утвержденным "ценам и тарифам".
Ряд положений Типового договора предусматривает наличие соответствующего акта (см. подп. "к" п. 4 и подп. "л" п. 5). Ни форма, ни содержание таких актов не определены.
Статья 51 ЖК РФ. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма
Статья 57
Статья 57 ЖК РФ. Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях
Статья 161
Статья 161 ЖК РФ. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом
Статья 162
Статья 162 ЖК РФ. Договор управления многоквартирным домом
Статья 69
Статья 69 ЖК РФ. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма
Статья 26
Статья 26 ЖК РФ. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме
Статья 67
Статья 67 ЖК РФ. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма
Статья 83
Статья 83 ЖК РФ. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения
Статья 88
Статья 88 ЖК РФ. Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома
Статья 156
Статья 156 ЖК РФ. Размер платы за жилое помещение
Статья 65
Статья 65 ЖК РФ. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма
Статья 66
Статья 66 ЖК РФ. Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма
Статья 61
Статья 61 ЖК РФ. Пользование жилым помещением по договору социального найма
Статья 65
Статья 65 ЖК РФ. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма
Статья 70
Статья 70 ЖК РФ. Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи
Статья 76
Статья 76 ЖК РФ. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
Статья 80
Статья 80 ЖК РФ. Временные жильцы
Статья 11
Статья 11 ЖК РФ. Защита жилищных прав
Статья 83
Статья 83 ЖК РФ. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения
Статья 71
Статья 71 ЖК РФ. Права и обязанности временно отсутствующих нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи
Статья 67
Статья 67 ЖК РФ. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма
Статья 69
Статья 69 ЖК РФ. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма
Статья 70
Статья 70 ЖК РФ. Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи
Статья 72
Статья 72 ЖК РФ. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма
Статья 76
Статья 76 ЖК РФ. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
Статья 80
Статья 80 ЖК РФ. Временные жильцы
Статья 81
Статья 81 ЖК РФ. Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения
Статья 82
Статья 82 ЖК РФ. Изменение договора социального найма жилого помещения
Статья 65
Статья 65 ЖК РФ. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма
Статья 66
Статья 66 ЖК РФ. Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма
Комментируемая статья требует заключения договора социального найма в письменной форме. Такое условие содержалось и в ЖК РСФСР (ст. 51), однако на практике не соблюдалось. Договор подлежал заключению на овании ордера. ЖК РФ ордер упразднил (см. комментарий к ст. 57).
Согла ЖК РФ ованием для вселения на условиях социального найма является договор, который заключается на овании решения о предоставлении жилья.
Договор как социального найма, так и коммерческого заключается в простой письменной форме (см. ст. 161 ГК РФ). Комментируемая статья не содержит положений о последствиях несоблюдения письменной формы, поэтому необходимо обратиться к правилам ГК РФ. Нарушение письменной формы не влечет в данном случае недействительности договора, но лишает стороны права - при возникновении спора - подтверждать сделку и ее условия свидетельскими показаниями; однако это не мешает им приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ).
Принимая во внимание нормы ст. 69 ЖК РФ о необходимости указать в договоре социального найма членов семьи нанимателя (ч. 3), отказ от заключения договора в письменной форме ставит членов семьи нанимателя (в случае жилищного спора) в тяжелое положение при доказывании своих прав.
Комментируемой статьей (ч. 2) предусматривается утверждение типового договора социального найма жилого помещения.
Типовой договор социального найма утвержден Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315.
Положения Типового договора социального найма соответствуют нормам ЖК РФ, в частности о:
предоставлении изолированного жилого помещения, пригодного для проживания;
том, что нанимателем жилья может быть только гражданин;
письменной форме договора;
обязанности нанимателя своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги;
необходимости поддерживать жилье в надлежащем состоянии;
равных с нанимателем правах членов его семьи по пользованию жилым помещением.
То же можно сказать и в отношении обязанностей нанимателя (п. 4):
использовать жилое помещение по назначению;
поддерживать в надлежащем состоянии жилое помещение;
проводить текущий ремонт жилого помещения;
не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без соответствующего согласования;
своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
уплачивать пеню в случае несвоевременной оплаты жилья и коммунальных услуг;
переселяться на время капитального ремонта в предоставляемое наймодателем жилое помещение;
информировать наймодателя об изменении ований и условий, дих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
Эти нормы соответствуют ст. 26, 67, 83, 88, 156 Кодекса. Обязанности наймодателя (п. 5) учитыв положения ст. 65, 66 ЖК РФ.
При изложении прав сторон договора (п. 6 и 8) использованы нормы ст. 61, 65, 67, 70 - 72, 76, 80 - 83 ЖК РФ. В п. 10, 11 (расторжение договора) воспроизведена ст. 83 ЖК РФ.
Отметим, что в этом документе использованы положения Типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР, утв. Постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.85 N 415 (признан утратившим силу - п. 3 Постановления Правительства РФ от 21.05.2005 N 315).
Из числа иных положений действующего Типового договора социального найма можно отметить: подп. "г" п. 4 - об обеспечении сохранности помещений и инженерного оборудования; подп. "к" п. 4 - в части освобождения жилого помещения; подп. "л" п. 4 - предусматривий обязанность нанимателя допускать в жилье представителей наймодателя; подп. "е" п. 5 - об обязанности наймодателя принимать участие в подготовке домов к эксплуатации в зимних условиях.
Следует отметить, что Типовой договор социального найма не во всем соответствует нормам ЖК РФ. Так, подп. "в" п. 6 Типового договора предусматривает сохранение права на жилое помещение при временном отсутствии нанимателя и членов его семьи. Однако ст. 71 Кодекса предусматривает, что временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, членов его семьи не изменяет их прав и обязанностей по договору социального найма. Следовательно, нельзя ограничиться лишь правом на жилое помещение. Хотелось бы напомнить, что в Жилищном кодексе РФ права по договору социального найма определены ст. 67, 69, 70, 72, 76, 80, 81 и т.д. Кроме того, Типовой договор игнорирует столь серьезную позицию, как сохранение за временно отсутствующими обязанностей по договору.
Подпункт "д" п. 6 Типового договора предусматривает право нанимателя требовать (с письменного согласия проживих совместно с ним членов семьи) изменения договора в случаях, установленных законодательством РФ.
Согла ст. 82 ЖК РФ договор социального найма изменяется в следующих случаях:
заключение одного договора социального найма на помещения в квартире, занимаемые по отдельным договорам социального найма, при объединении граждан, проживих в квартире, в одну семью;
признание нанимателем одного из членов семьи вместо первоначального нанимателя (замена нанимателя).
Предложенный Типовым договором порядок изменения нельзя признать правильным, поскольку замена нанимателя требует, помимо согласия членов семьи, согласия наймодателя (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ). Добавим, согласие членов семьи в этом случае не обязательно должно быть письменным.
Необходимо уточнить и подп. "б" п. 8 Типового договора о праве наймодателя требовать допуска в жилое помещение своих представителей. ЖК РФ не предусматривает такого права (см. комментарий к ст. 65). Необходимым условием права требовать должны быть определенные последствия неисполнения требования. В качестве примера: согла ст. 67 ЖК РФ наниматель вправе требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, причем неисполнение влечет предусмотренные ч. 2 ст. 66 ЖК РФ последствия; отказ нанимателя от переселения на время капитального ремонта в маневренный фонд влечет такое переселение в судебном порядке. Что касается обсуждаемого п. 8 Типового договора, то в соответствии с ним неисполнение требования не влечет никаких последствий.
Неудачна и редакция подп. "з" п. 4 Типового договора в части платы за жилое помещение по утвержденным "ценам и тарифам".
Ряд положений Типового договора предусматривает наличие соответствующего акта (см. подп. "к" п. 4 и подп. "л" п. 5). Ни форма, ни содержание таких актов не определены.