Как перевести апартаменты в жилое помещение

Апартаменты представлены нежилыми помещениями, предназначенными для ведения предпринимательской деятельности. Обычно они используются для организации санатория, отеля или хостела.

Ст. 16 ЖК содержит основные разновидности жилых помещений, к которым относятся квартиры и дома, а также комнаты или части домов. Стандартно апартаменты не являются жилыми помещениями, поэтому не могут использоваться для проживания или прописки.

В чем отличия от квартиры

На рынке недвижимости представлено огромное количество апартаментов, причем застройщики, занимающиеся возведением жилых многоквартирных домов, часто продают данные объекты частным гражданам, обещая легкий перевод в жилой фонд.

К преимуществам такого перевода относится:

• тарифы по коммунальным услугам за жилые помещения намного ниже по сравнению с тарифами, по которым рассчитывается плата владельцами коммерческих объектов;
• появляется возможность оформления временной или постоянной регистрации;
• при покупке жилой недвижимости можно воспользоваться разными государственными субсидиями или программами, а также частично погасить ипотеку средствами маткапитала;
• рядом с жилыми домами находится множество нужных объектов, к которым относятся сады, поликлиники, школы, аптеки и магазины.

К основным отличиям между жилыми помещениями и апартаментами относится:

• ставки по ипотеке во время покупки коммерческого помещения намного выше по сравнению со ставками при приобретении жилого объекта;
• невозможно частично погасить стоимость апартаментов за счет государственных средств;
• владельцы жилых квартир получают определенную долю в общедомовом имуществе, что невозможно для собственников коммерческих помещений;
• квартиры применяются только для личных целей, а именно для проживания, а вот нежилые объекты могут использоваться для открытия отеля или другого коммерческого учреждения;
• если у владельца апартаментов появляются долги, то его собственность может быть конфискована для погашения задолженности, а вот изъять единственное жилье человека невозможно;
• не предусматривается возможность оформления налогового вычета после покупки коммерческого помещения, а после приобретения жилого объекта можно рассчитывать на эту льготу от государства.

Можно ли переоформить апарты в квартиру

Во время строительства дома часто предусматриваются на первом этаже апартаменты. Они предназначены для открытия магазина, кафе, ресторана, отеля, хостела или иного аналогичного коммерческого учреждения. Поэтому все характеристики такого объекта соответствуют требованиям, которые предъявляются к нежилым, а не к жилым помещениям.

Чтобы осуществить перевод апартаментов в жилое помещение, придется заняться перепланировкой, для чего предварительно запрашивается соответствующее разрешение от представителей администрации города. Дополнительно заказывается проект перепланировки, который утверждается в департаменте ЖКХ. Только после того, как объект будет полностью соответствовать требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям, можно будет заниматься его переводом.

Как перевести — пошаговые действия

Застройщики во время возведения жилого многоквартирного дома предварительно запрашивают в администрации разрешение на строительство апартаментов, что дает возможность снизить расходы. Во время строительных работ осуществляется перевод, позволяющий присвоить квартирам статус жилых объектов. Благодаря такой схеме лица, которые выступают дольщиками долевого строительства, могут приобрести жилье по сниженным ценам.

Если изначально приобретались апартаменты, то перед переводом следует убедиться, что объект соответствует требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. Все эти условия перечисляются в ПП №47.

К ним относится:

• расположение в жилой зоне, для чего нужно ориентироваться на специальный градостроительный план региона;
• надежность и устойчивость несущих конструкций, поэтому не разрешается наличие каких-либо значительных дефектов или деформаций;
• как помещение, так и общедомовое имущество должны быть построены с учетом требований безопасности, чтобы во время их эксплуатации не создавалась опасность для здоровья или жизни людей;
• подведение инженерных коммуникаций, к которым относится водоснабжение, электричество, канализация и отопление;
• если район подключен к газу, то требуется газоснабжение в помещении, поэтому если отсутствует даже одна система, то владельцу придется осуществлять прокладку коммуникаций за личные средства;
• влажность воздуха не превышает 60 процентов;
• наличие оптимальной защиты от попадания в помещение осадков и грунтовых вод;
• если в строении больше 5 этажей, то необходим лифт;
• в каждой комнате объекта должно иметься окно;
• высота потолков превышает 2,5 метров;
• уровень шума ночью ниже 45 дБ;
• объект должен соответствовать многочисленным санитарным требованиям, которые относятся к разным видам излучений, радиации или концентрации вредных компонентов в воздухе или строительных материалах.

Чтобы убедиться в возможности перевода, приходится обращаться к специалистам, которые занимаются экспертизой объекта, после чего выдают заключение, по которому можно начать процедуру смены статуса помещения.

Проведение экспертизы

Хотя этот этап считается необязательным, но лучше его выполнить, чтобы в будущем не пришлось столкнуться с отказом со стороны представителей организации. Для оценки выбираются специальные организации, которые обладают лицензией на эту работу.

Работники компании приходят в назначенный день в апартаменты, после чего оценивают состояние объекта. На основании полученной информации выдается заключение.

Подготовка документации

Решение о переводе нежилого помещения в жилой фонд принимается межведомственной комиссией, при обращении к которой нужно заранее подготовить нужное количество бумаг:

• результат проведенной экспертизы;
• кадастровый паспорт;
• выписка из ЕГРН, подтверждающая, что апартаменты принадлежат заявителю, а также на них отсутствует какое-либо обременение;
• технический и поэтажный план;
• если планируется перепланировка или изменяется состояние общего имущества, то предварительно запрашиваются согласия на эти процессы от соседей, представленных собственниками квартир или других нежилых помещений;
• заявление о переводе.

Отсутствует унифицированная форма заявления, но изучить оптимальный образец можно непосредственно при посещении департамента жилищного хозяйства. Стандартно в нем указывается наименование администрации, ФИО руководителя, а также ФИО заявителя и адрес апартаментов. В тексте обязательно приводится опись прикладываемых документов.

Передача документации

Как только все бумаги будут собраны, они передаются представителю администрации или департамента, специализирующегося на жилищном хозяйстве.

В каждом регионе могут выбираться разные организации, которые занимаются рассмотрением данного вопроса.

Оценка недвижимости

Представители администрации должны убедиться, что апартаменты соответствуют многочисленным требованиям, чтобы их можно было перевести в жилищный фонд. Для этого оценивается техническое состояние и другие характеристики. Представители межведомственной комиссии могут назначать разные обследования или проверки.

В результате формируется акт обследования, позволяющего принять оптимальное решение о возможности перевода объекта в жилой фонд.

Принятие решения

Комиссия после проведения оценки и составления акта принимает решение о возможности перевода. На этот процесс дается 45 дней. Во время этого периода изучаются документы, полученные от владельца апартаментов, а также бумаги, запрошенные из разных государственных инстанций.

Допускается увеличение данного периода, если возникает необходимость в дополнительных проверках или испытаниях.

Внесение изменений в ЕГРН

Если принимается положительное решение, то информация об изменении статуса помещения фиксируется в Росреестре. Для этого можно лично прийти в отделение данного учреждения или воспользоваться услугами посредника, представленного МФЦ.

Процесс перерегистрации занимает около 15 дней, после чего имуществом можно пользоваться для постоянного проживания, оформления прописки или иных аналогичных действий.

Сколько стоит изменение статуса помещения

Заявление и другая документация рассматриваются представителями комиссии без внесения какой-либо платы. Но процедура все равно требует от владельца недвижимости определенных расходов:

• оплата услуг компании, предлагающей независимую экспертизу – от 7 тыс. руб.;
• узаконивание изменений, вносимых в планировку недвижимости – от 20 тыс. руб.;
• оформление документации или получение дубликатов – от 1 тыс. руб. за каждую бумагу.

Внимание! Некоторые люди не имеют возможности заниматься процессом перевода самостоятельно, поэтому пользуются услугами специальных компаний, которые за высокую плату выполняют все нужные этапы.

Причины отказа

Представители администрации могут принять отрицательное решение по заявлению. Для этого составляется письменный ответ, в котором указываются причины отказа. Обычно это связано с отсутствием нужной документации или несоответствием помещения определенным требованиям, которые предъявляются к жилым объектам.

При таких условиях можно выполнить следующие действия:

• сбор нужной документации;
• внесение изменений в конструкцию недвижимости;
• подача искового заявления в суд для обжалования отрицательного решения.

Если суд удовлетворяет требования иска, то отказ, составленный администрацией, отменяется. Иногда после этого проводится повторная оценка недвижимости, после чего оформляется разрешение на перевод объекта в жилой фонд. Данный документ выступает правоустанавливающей документацией, на основании которой вносятся корректировки в ЕГРН.

Примеры из судебной практики

Граждане часто сталкиваются с тем, что администрация выносит отрицательные решения по их заявлениям, хотя собраны все документы, а также объект соответствует требованиям жилья. Поэтому владельцы недвижимости вынуждены подавать исковые заявления.

К самым популярным примерам из практики относится:

• Решение по делу № 2А-2873/2016. Собственник апартаментов пытался через суд обжаловать решение администрации. Суд установил, что помещение не соответствует требованиям, поэтому в исковых требованиях было отказано.
• Решение по делу № 2-3169/2013. Владелец нежилого помещения пытался через суд признать апартаменты жилым помещением. В его исковых требованиях было отказано, поскольку объект имеет множество технических недостатков.

Полезное видео

Дополнительная информация о смене статуса помещения на жилое в видео:

Заключение

Апартаменты представлены нежилыми помещениями, но владельцы такой недвижимости могут осуществить перевод недвижимости в жилой фонд. Для этого нужно заказать оценку и подготовить полный список документов. Если не будут удовлетворяться требования закона (ПП №47), то собственнику объекта придется столкнуться с отрицательным решением со стороны работников администрации.