Самое важное о том, как узаконить перепланировку в квартире

Многие владельцы жилья хотят изменить конфигурацию недвижимости, для чего сносят стены, возводят новые перегородки, объединяют комнаты или выполняют другие аналогичные действия. Они могут осуществляться только при предварительном получении разрешения от БТИ и других государственных инстанций.

Для этого необходимо заранее сделать специальный проект перепланировки, заплатить пошлины, нанять строительную бригаду и выполнить другие обязательные действия. Без процесса узаконивания перепланировки существует вероятность нанесения непоправимого урона имуществу, а также не получится продать такое жилье.

Разберем в статье, когда необходимо законное оформление изменений и рекомендации по шагам, как узаконить перепланировку в квартире.

Для чего это необходимо узаконивание

На основании ст. 25 ЖК перепланировка представлена внесением существенных изменений в конструкцию жилого помещения. Все выполненные действия обязательно фиксируются в кадастровом паспорте и ЕГРН. Разрешение на процесс можно получить только при условии, что строительные работы не влияют на прочность и безопасность использования жилья.

Для получения разрешения приходится обращаться к представителям местной администрации, СЭС, пожарной инспекции и Роспотребнадзора. Для каждой организации подготавливается собственный пакет документов, но он обязательно включает проект перепланировки, созданный компанией, которая обладает соответствующей лицензией.

Узаконивание изменений необходимо для решения нескольких проблем:

• подтверждение того, что вносимые изменения не повлияют на прочность и безопасность использования всего жилого дома;
• внесение изменений в ЕГРН, поэтому при последующей продаже недвижимости не будет возникать проблем;
• предотвращение начисления крупного штрафа.

Если представители БТИ или других государственных инстанций обнаруживают незаконное внесение изменений в конструкцию квартиры, то это приводит к начислению крупного штрафа, а также передается предписание на возвращение первоначального состояния объекта.

Полезно также почитать: Как перевести жилое помещение в нежилое

Законодательное регулирование

Основные сведения о перепланировке и ее согласовании содержатся в положениях ЖК. Правила проведения работ описываются статьями 25-29 ЖК. 27 декабря 2018 года принят Федеральный закон №558, по которому внесены некоторые изменения в правила проведения перепланировки.

Постановление Госстроя №170 содержит перечень ремонтных работ, которые приходится предварительно узаконивать. Законодательством Москвы внесены некоторые корректировки в этот список, причем они содержатся в ПП Москвы №508.

Согласование на внесение изменений проводится при обращении к специальным инстанциям, которые наделены соответствующими полномочиями, причем они могут отличаться в разных регионах.

Москвичам с этим вопросам приходится обращаться к представителям Мосжилинспекции. Филиалы данной организации находятся в различных округах. Жители небольших регионов осуществляют согласование с работниками БТИ или местной администрации.

Порядок оформления

Процедура получения разрешения на перепланировку зависит от того, выполнены ли уже фактически ремонтные работы. Если только планируется внесение изменений,  то реализуются следующие последовательные действия:

1. Создание проекта. Он формируется только организациями, обладающими лицензией на эту деятельность. У этих компаний должен иметься допуск СРО, а также желательно заранее взять список подходящих фирм у работников БТИ. Для формирования проекта передается технический паспорт, а также выписка из ЕГРН. Собственник недвижимости рассказывает о планируемых изменениях, после чего формируется эскиз, который может заменяться дизайн-проектом. Цена такого проекта варьируется от 9 до 50 тыс. руб., причем зависит не только от количества изменений, но и региона проживания заказчика. Во время составления проекта инженер компании посещает квартиру для оценки возможных изменений. К проекту прикладывается договор, акт скрытых работ и техническое заключение. Дополнительно заказчик может запросить копию лицензии и свидетельства допуска СРО.
2. Согласование проекта в ТСЖ или ЖСК. Представитель организации после изучения документов составляет собственную справку или ставит печать.
3. Подача документов на узаконивание. Бумаги передаются работникам учреждения, ответственного за решение данных вопросов. Обычно приходится обращаться в МФЦ или местную администрацию региона. В пакет документов включается заявление, проект перепланировки, техпаспорт, правоустанавливающая документация на недвижимость, согласие других совладельцев на внесение изменений, а также решение собрания собственников квартир. Если жилье используется на основании договора соцнайма, то подготавливается данное соглашение, а также согласие других прописанных лиц.
4. Работник администрации выдает заявителю расписку, а согласование с СЭС, МЧС и другими инстанциями осуществляется без присутствия владельца или нанимателя недвижимости. Решение принимается в течение 45 дней, причем гражданин оповещается о нем с помощью письма или при личном посещении организации.
5. Проведение ремонта. Он выполняется исключительно на основании ранее сформированного проекта, поэтому не допускаются какие-либо отклонения. Желательно для этих целей нанимать строительную бригаду. Закончить ремонтные работы нужно до срока, указанного в разрешении от администрации, причем в столице предлагается для этих целей только один год.
6. Получение новых документов. После окончания ремонта передается заявление и акт работникам жилищной инспекции. Через 10 дней проводится проверка квартиры межведомственной комиссией, которая проверяет соответствие выполненных работ проекту. Представители коллегиального органа составляют акт в трех экземплярах. На основании данного документа владелец жилья получает в БТИ новый техпаспорт, а также запрашивает новую выписку из ЕГРН, где указаны внесенные корректировки.

Самостоятельное оформление

Если перепланировка проведена без предварительного согласования, то ее все равно нужно узаконить. На процесс уходит примерно 6 месяцев.

Оформить уже сделанные изменений делится на этапы:

• Вызывается инженер БТИ, который фиксирует имеющиеся корректировки и выдает новый паспорт, где имеется отметка о незаконной перепланировке. Если во время работ не затрагивались несущие конструкции, то представляется соответствующее техническое заключение.
• Передается пакет документов работникам жилищной инспекции или отдела администрации по архитектуре. Для этого подготавливается заявление, кадастровый паспорт, а также иные бумаги, полученные от инженера БТИ после осмотра недвижимости. Если отсутствуют какие-либо проблемы, то происходит узаконивание перепланировки. Если комиссия отказывает в согласовании, то придется решать вопрос в судебном порядке.
• Подача искового заявления. Для этого нужно обращаться в районный суд, ориентируясь на положения ст. 29 ЖК. К заявлению прикладывается отказ от администрации, техпаспорт, план квартиры с зафиксированными изменениями и выписка из ЕГРН. Судом назначается техническая экспертиза, проводимая специальной комиссии. Члены комиссии оценивают состояние недвижимости, чтобы определить ее соответствие строительным, санитарным и иным нормам. На основании проверки выдается заключение о возможности сохранения перепланировки. При отсутствии нарушений инспектор подписывает акт, на основании которого регистрируются изменения. Если выявлены проблемы и нарушения, то их придется устранить, после чего проводится повторная экспертиза.
• Получение нового техпаспорта. Если суд удовлетворяет исковые требования, то с этим документом повторно придется обратиться к работникам БТИ, которые выдают новый техпаспорт, а также передают сведения в ЕГРН.

Стоимость

Точную цену, которую придется заплатить за изменение конфигурации жилья, назвать невозможно, так как учитывается регион проживания, вносимые изменения и другие нюансы. Стоимость строительных работ рассчитывается выбранной бригадой.

На согласование придется потратить следующую сумму:

• составление проекта перепланировки – от 9 до 50 тыс. руб.;
• проведение технической экспертизы и инвентаризации работниками БТИ – от 4 до 5 тыс. руб.;
• получение выписки из ЕГРН – от 300 руб. до 1 тыс. руб.;
• внесение корректировок в техпаспорт – 5 тыс. руб.

Если согласование проводится уже после перепланировки, то собственнику дополнительно придется заплатить штраф, размер которого составляет от 2 до 2,5 тыс. руб.

Нужно ли обращаться к специалистам для регистрации

Все действия, связанные с узакониванием перепланировки, можно сделать своими силами. Для этого придется потратить примерно 6 месяцев, а также подготовить много документов.

Если у гражданина отсутствует время и возможность самостоятельно заниматься процессом, то он может обратиться в специальные компании, которые предлагают услуги по согласованию перепланировки.

Представители организации выполняют все нужные действия без участия заказчика, поэтому от собственника потребуются только документы на квартиру. Но стоимость такой услуги считается высокой, поэтому варьируется от 10 до 30 тыс. руб. К преимуществам обращения к специалистам относится экономия времени, поэтому согласование занимает примерно 2 месяца.

Что делать, если невозможно узаконить перепланировку

По ст. 7.21 КоАП за незаконные изменения конструкции жилья придется заплатить штраф от 2 до 2,5 тыс. руб. Если во время оценки представители межведомственной комиссии выявляют серьезные нарушения, которые невозможно узаконить, то придется вновь проводить ремонтные работы, направленные на приведение объекта в прежнее состояние.

Если даже после выдачи предписания на устранение недостатков владелец жилья откажется выполнять положенные действия, то он может через суд лишиться своей квартиры.

Интересное видео

Предлагаем посмотреть видео по теме статьи:

Заключение

Зарегистрировать перепланировку возможно до или после выполнения строительных работ. Процесс делится на последовательные этапы, а также требует привлечения представителей разных государственных учреждений. Если проводить ремонтные работы без предварительного согласования, то придется платить штраф, а также нередко узаконивание выполняется через суд.