Как перевести жилое помещение в нежилое

Если человек выступает владельцем квартиры, которая располагается на первом этаже многоквартирного дома, то он имеет право изменить назначение данного помещения, сделав его нежилой недвижимостью.

Процедура сопровождается многочисленными сложностями, так как приходится получать разрешение других собственников квартир, а также учитывать юридические и технические тонкости.

Причины перегистрации

Жилая квартира может использоваться исключительно для проживания граждан, а также для каких-либо личных подработок. Ее можно сдавать в аренду при официальном составлении договора, но невозможно организовать офис, магазин или склад. Поэтому если владелец планирует ведение предпринимательской деятельности,  то ему придется изменить назначение квартиры и оформить перевод жилого помещения в нежилое.

Процедура перевода недвижимости из жилого в нежилого отличается длительностью и сложностью.

Для этого учитываются нюансы:

• квартира должна соответствовать определенным техническим требованиям;
• не допускается, чтобы на нее претендовали третьи лица;
• устанавливается пожарная сигнализация;
• оборудуется отдельный вход;
• усиливается звукоизоляция;
• собирается большой пакет документов, причем полный список можно изучить в ст. 23 ЖК.

Администрация рассматривает документацию с заявлением, а только при отсутствии проблем и нареканий принимается положительное решение.

Целесообразно заниматься вопросом изменения назначения помещения для достижения следующих целей:

• ведение предпринимательской деятельности, связанной с общепитом или розничной продажей товаров, так как для этого требуется отдельный вход на улицу;
• сдача помещения в аренду для организации торговой точки или офиса;
• для предпринимательской деятельности требуется перепланировка, из-за которой далее пользоваться помещением для жизни невозможно, например, если из кухни делается офис.

Основная сложность перевода заключается в необходимости получения разрешения от остальных собственников квартир. Даже при наличии дорогостоящего плана и другой разрешительной документации гражданин может столкнуться с отказом со стороны жильцов, поэтому не сможет изменить назначения квартиры.

Законодательное регулирование

Основные сведения относительно изменения назначения недвижимости приводятся в следующих нормативных актах:

• ст. 22-23 ЖК;
• ФЗ №218, по которому регистрируются новые характеристики объекта;
• ФЗ №123, включающий Технический регламент пожарной безопасности, соблюдающийся во время проведения строительных работ;
• Постановление Госстроя №2003, содержащее требования к помещениям в многоквартирных домах, причем их нельзя нарушать во время перепланировки и строительства;
• ПП №266 включает формы заявлений, на основании которых согласуется перепланировка;
• СНиП 31-01-2003, по которому делаются строительные проекты и проверяются готовые помещения.

Требования и условия

Перед началом строительных работ и покупкой проекта, рекомендуется убедиться, что выбранная квартира соответствует не только техническим, но и юридическим требованиям. Без этого невозможно получить разрешение на перепланировку.

Юридические

Если помещение располагается в нежилом строении, то не нужно проходить согласование. Но если квартира находится в многоквартирном доме, то учитываются юридические тонкости:

• решение об изменении назначения жилья принимается всеми владельцами квартир, для чего приходится проводить собрание собственников;
• запрещена процедура, если квартира получена гражданами на основании договора соцнайма или находится в доме соцпользования;
• невозможно изменить назначение квартиры для ведения религиозной деятельности независимо от вида религии;
• не получится согласовать изменения, если на объекте имеется обременение.

Для изменения характеристик квартиры придется вносить изменения в ЕГРН, для чего подается соответствующее заявление в Росреестр. Это возможно только при условии, что объект изолирован и обособлен, поэтому придется обустраивать отдельный выход на улицу.

Технические

Если соблюдаются все юридические требования, разрешение на перевод может быть получено при учете и технических параметров.

К ним относится:

• помещение находится на первом этаже дома;
• объект изолирован от других жилых квартир;
• не создаются препятствия для использования общего имущества дома, поэтому нельзя закрывать лестничные клетки или доступ к подъезду;
• нельзя устранять элементы или инженерные сети, относящиеся к общему имуществу строения.

Дополнительно осуществляется проверка санитарных  норм, причем она выполняется во время согласования проекта и приемки строительных работ. Полный перечень таких норм зависит от выбранного направления предпринимательской деятельности.

Во время работы обычно не только обустраивается отдельный вход, но и разбираются перегородки и стены, делаются или устраняются проемы окон или дверей, а также перераспределяются площади между комнатами объекта.

Требования к дому

Перевод помещения возможен при условии, что само строение, где располагается квартира, отвечает некоторым условиям.

Поэтому учитываются следующие ограничения:

• запрещены работы, которые ухудшают параметры строения, а также могут стать причиной ухудшения его надежности или несущей способности;
• невозможно проводить перепланировку в ветхих или аварийных зданиях;
• если дом представлен культурным или историческим наследием, то придется запрашивать дополнительные согласования, причем часто граждане сталкиваются с отказом;
• если требуются фасадные работы, то они согласуются с представителями Комитета по архитектуре.

Подготовка документации

Процесс изменения назначения недвижимости отличается длительностью, а также требует подготовки большого количества документов.

К ним относится:

• паспорта или св-ва о рождении собственников;
• если процедура выполняется представителем, то у него должна быть доверенность, заверенная нотариусом;
• письменные согласия на перевод от всех собственников;
• если владельцем доли жилья представлен ребенок, то требуется разрешение от органов опеки;
• проект перепланировки;
• технический план с описанием каждой комнаты;
• поэтажный план строения;
• протокол собрания собственников, на котором жильцы соглашаются с изменением назначения одного объекта;
• заключение, полученное от работников ОГПН МЧС, а также подтверждающее возможность перевода.

Данные документы прикладываются к заявлению, которое передается представителям местной администрации или иного органа, обладающего соответствующими полномочиями. Если принимается положительное решение, то заявитель получает соответствующий документ, на основании которого начинаются строительные работы.

После их окончания требуется последнее согласование, для чего нужны документы:

• акт приемки, подтверждающий соблюдение требований проекта;
• технический кадастровый план, учитывающий внесенные изменения;
• заявление о постановке на учет в Росреестр.

После согласования вносятся изменения ЕГРН, а заявитель получает выписку, которая подтверждает изменение назначения помещения.

Инструкция — как перевести

Порядок перевода объекта из жилого в нежилое делится на последовательные этапы. Сначала принимается решение об изменении назначения объекта. Для этого оценивается, соответствует ли дом и квартира юридическим и техническим требованиям.

Формирование проекта

Он составляется только специальными компаниями, обладающими соответствующей лицензией. Документ обладает высокой стоимостью, причем его придется заказать до получения разрешения на изменения от жильцов строения.

С помощью проекта собственники квартир получают информацию о планируемой перепланировке, а также проектировщик проверяет состояние здания и объекта. Компании дают клиенту пояснения, позволяющие устранить спорные моменты.

Стандартно проект подготавливается за неделю, а его стоимость начинается от 17 тыс. руб.

Выбираются только проектные организации, которые состоят в СРО, причем с ними составляется официальный контракт. После этого представитель фирмы получает правоустанавливающую и техническую документацию на объект.

Клиент должен предоставить свободный доступ к имуществу. Сведения в проекте должны соответствовать положениям ГОСТ 21.101-97 и ГОСТ 21.501-93. Текст содержит все планируемые изменения и технические заключения специалистов.

Проведение собрания собственников

Сначала нужно получить разрешения от граждан, которые проживают в соседних квартирах. Согласия составляются в письменном виде.

После этого организуется собрание собственников квартир. Для этого учитываются параметры:

• заранее получается информация об общей площади дома;
• подготавливается повестка дня, включающая вопрос о возможном переводе квартиры в нежилое помещение;
• все жильцы уведомляются о месте и дате проведения собрания;
• в назначенное время подготавливается помещение;
• для каждого собственника делается копия проекта;
• до начала собрания выбирается кворум, зависящий от количества владельцев квартир;
• обязательно составляется лист регистрации участников, а также выбирается председатель;
• после оглашения повестки дня проводятся слушания, причем каждый участник может задавать интересующие его вопросы;
• в конце проводится голосование, а итоги фиксируются с помощью протокола.

Передача документации представителям органов власти

Обычно приходится обращаться в администрацию региона, если не назначен другой орган для рассмотрения таких вопросов. Согласование возможно только, если на собрании принимается положительное решение.

Правила рассмотрения таких документов приводятся в ст. 23 ЖК. Хотя нередко полномочия передаются Комитету по архитектуре или иным органам, итоговое решение принимается администрацией. Документы передаются напрямую работнику администрации или через МФЦ.

При сдаче документации заявитель получает расписку, в которой перечисляются полученные бумаги и дата приема. Решение принимается в течение 45 дней, в течение которых проверяются документы, а также оформляется постановление. Решение выдается в течение 3-х дней после принятия.

Отказ обычно обусловлен причинами:

• после собрания собственников внесены изменения в проект;
• в проекте имеются работы, представленные реконструкцией строения;
• гражданин не подготовил все документы;
• обнаружены нарушения при проведении собрания собственников.

Разрешено обжаловать отказ в суде.

Проведение строительных работ

Процесс выполняется подрядной организацией, которая должна входить в СРО. Во время работы учитываются правила:

• нельзя отступать от проекта;
• учитываются меры безопасности, поэтому работы с электричеством проводятся только специалистами, обладающими соответствующими допусками;
• соблюдается закон «о тишине», поэтому запрещено производить шумные работы в ночное время.

Если соблюдаются требования проекта, то не возникнет проблем с окончательным согласованием перепланировки.

Составление акта приемки

После окончания строительных работ направляется в администрацию уведомление, на основании которого назначается дата приемки. Для этого формируется комиссия, причем в нее включается представитель администрации, ОГПН МЧС и МВК. При необходимости привлекаются работники жилищной инспекции и Роспотребнадзора.

Комиссия обследует объект, а также сверяет произведенные работы с проектом. Если отсутствуют нарушения, то подписывается акт приемки. Если выявляются замечания, то их нужно устранить для проведения повторной проверки.

После получения акта формируется технический план, причем по ФЗ №218 он выступает основанием для постановки объекта на кадастровый учет. Техплан создается кадастровым инженером, с которым заключается договор подряда. Согласуются сроки выполнения процесса, после чего инженеру передаются документы на объект, а также проект и акт приемки. На основании обследования формируется технический план, выдаваемый в электронном виде.

Внимание! Заказчик предоставляет исполнителю доступ к недвижимости для обмеров и обследования.

Постановка объекта на кадастровый учет

Для этого нужно обратиться в отделение Росреестра со всеми полученными документами и правильно составленным заявлением. На основании данной документации вносятся изменения в ЕГРН.

Постановка на кадастровый учет – это бесплатная услуга, которая выполняется в течение 5 дней. Если обращаться в МФЦ, то срок увеличивается до 7 дней.

Правила использования жилья

После выполнения всех действий гражданин получает выписку из ЕГРН, где зафиксированы изменения. Пользоваться нежилым объектом можно для ведения предпринимательской деятельности или сдачи в аренду, но с учетом санитарных и пожарных норм.

Во время применения объекта нельзя нарушать интересы и права владельцев других квартир в доме.

Проводить процедуру самостоятельно или с использованием специализированных служб

Существует много компаний, предлагающих услуги по быстрой и легкой процедуре перевода жилья из жилого в нежилого. Самому владельцу не придется выполнять какие-либо сложные действия, поэтому достаточно только собрать документы на квартиру. Но стоимость услуг таких компаний может достигать 100 тыс. руб.

Стоимость

Цена зависит от индивидуальных факторов, но стандартно тратится от 200 до 500 тыс. руб. Сюда включаются строительные работы, а на согласования и подготовку документов необходимо примерно 40 тыс. руб.

Если процедура выполняется приглашенными специалистами, то они запрашивают за свои услуги от 10 до 100 тыс. руб.

Возникающие проблемы

Они могут появляться на любом этапе процесса. Обычно они связаны с тем, что собственники квартир не соглашаются с изменениями или человек не может сразу собрать все нужные документы в администрацию. Нередко вовсе невозможно для проведения собрания получить нужный кворум.

Для упрощения процесса можно обращаться в специализированные компании.

Как поступить, если соседи не соглашаются на перепланировку

В этом случае можно заплатить им деньги или просто пообщаться с каждым жильцом, рассказав о выгоде перепланировки конкретной квартиры. С жильцов невозможно взыскать траты на проект, который составляется до проведения собрания.

Если собственники приняли положительное решение, зафиксированное в протоколе, то они не смогут передумать и отозвать разрешение.

Особенности для нескольких квартир

Если нужно менять назначение нескольких объектов, то для каждой квартиры заказывается отдельный проект. Для каждого помещения проводится собрание, а также получаются разрешения от администрации.

Только после того, как все квартиры станут нежилыми, составляется проект объединения в один объект.

Заключение

Перевод жилья из жилого в нежилого занимает много времени и требует существенных расходов. Для этого нужно составить проект, получить разрешение от жильцов и согласовать процедуру в администрации.