Права и обязанности собственника жилого помещения

В действующем законодательстве детально прописаны все права и обязанности собственников жилого помещения или доли в них.

В зависимости от типа жилого помещения, числа совладельцев есть определённые тонкости в объёме и перечне доступных полномочий. Стоит разобраться во всех тонкостях, чтобы грамотно выстраивать правовые отношения в любой ситуации.

Нормативное регулирование

Действующее законодательство в отношении жилых помещений регламентирует права и обязанности владельцев в нескольких правовых актах. Они прописаны в жилищном кодексе (статья 30 ЖК РФ), профильных СНиП, санитарно-эпидемиологических требованиях.

В частности регламентируется уровень вибрации и шума, допустимых показателей электромагнитного излучения. При выполнении внутренней отделки действуют требования безопасности в отношении используемых при этом материалов.

Права собственника

У владельцев жилой недвижимости есть достаточно большие возможности по распоряжению имуществом.

Хозяева праве проводить любые операции, не противоречащих действующему законодательству:

• реализовывать жильё другим лицам в рамках договора дарения, купли-продажи;
• создавать на него обременения (к примеру, использовать в качестве залога);
• передавать собственность в бессрочное владение;
• обменивать помещения на другую недвижимость.

При несоблюдении обязанностей другими собственниками жилых помещений, обслуживающей компанией владелец недвижимости имеет право требовать устранения проблем вплоть до решения вопроса в судебном порядке.

Свобода собственника может быть несколько ограничена, если недвижимость приобретена им в кредит. До момента его полного погашения жильё является залоговым имуществом банка. Поэтому без официально оформленного согласия у владельца есть возможность только прописки в доме или квартире своих ближайших родственников. Таковыми считаются родители, супруги и дети.

Особенности прав, если несколько владельцев

Большинство проблем у владельцев жилых помещений возникает в ситуации, когда собственников недвижимости несколько. В такой ситуации бывает сложно определить права каждой из сторон, границы их полномочий. Однозначно можно утверждать, что все решения в отношении собственности должны приниматься совместно. Чаще всего речь идёт о сдаче в аренду, продаже, оформлении договора дарения.

Финансовые вопросы решаются пропорционально доле, находящейся в собственности. Если у супругов они равны (за исключением ситуаций с брачным договором), при наследовании ситуация может быть другой. При этом право проживания и обязанность оплаты расходов на содержание квартиры или дома есть у каждого из совладельцев. Могут действовать устные договорённости или юридически закреплённые отношения.

Что обязан делать владелец жилья

В соответствии с положениями статьи 30 ЖК РФ в обязанности владельца жилых помещений входит соблюдение следующих требований:

• использование собственности по его прямому назначению;
• поддержание дома или квартиры в должном техническом и санитарном состоянии;
• учитывать законные интересы соседей;
• нести расходы на содержание недвижимости (включая общее имущество, которое имеет место в многоквартирных домах).

Действующее законодательство не запрещает использование жилых помещений для реализации индивидуальной предпринимательской деятельности. Но важно учитывать, что она не должна оказывать влияния и не нарушать права соседей.

Это позволяет успешно работать на дому, к примеру, программистам, швеям, репетиторам, научным работникам. Но в то же время организовывать в квартире производственный цех, офис компании, молитвенный дом, склад, химическую лабораторию не допустимо. Нецелевое использование жилого фонда влечёт административную ответственность. После нескольких предупреждений возможно изъятие жилья в судебном порядке.

Юридическая практика говорит о том, что к каждой спорной ситуации стоит подходить индивидуально, привлекая к этому процессу опытных специалистов. При этом важно учитывать, что основное назначение помещений в любом случае должно сохраняться. Не допустимо нарушение прав других собственников.

Особенности прав собственника в многоквартирном доме

Приобретение жилья в многоквартирном доме сопровождается определёнными особенностями, которые влияют на перечень доступных прав и обязанностей.

Собственники такой недвижимости имеют право на выполнение со стороны застройщика следующих требований:

• отсутствие мусоропровода, других инженерных коммуникаций над помещениями жилого назначения;
• размещение туалетов, вход в которые приходится непосредственно в кухню или жилую комнату;
• устройство квартир в подвалах, на территории цокольных этажей;
• обязательная установка лифтового подъёмника в домах высотой от 5 этажей;
• обеспечение должного уровня шумо-, вибро-, звукоизоляции.

В случае нарушения норм законодательства собственник несет ответственность. В большинстве случаев она ограничивается штрафными санкциями. Но в случае, когда действия собственника несут угрозу здоровью, жизни других жильцом многоквартирного дома, может последовать и адекватное ситуации наказание в соответствии с положениями Уголовного Кодекса РФ.

Подобные правонарушения фиксируются местными властями (можно обратиться к участковому, в домоуправление, администрации). При отсутствии возможности мирного урегулирования спорного вопроса или несогласии одной из сторон с принятыми мерами собственник имеет право на обращение в суд.

Общее имущество

Независимо от особенностей конкретного объекта в многоквартирном доме есть общее имущество, право на использование которого принадлежит всем жильцам. К этой категории относят подвальные, чердачные, технические помещения, лестницы, холлы, инженерные системы. При этом в обязанности каждого из жильцов входит поддержание порядка, чистоты, участие в содержании имущества.

В категорию объектов общей собственности входят несущие конструкции здания, так как они влияют на надёжность и целостность здания. Именно поэтому внутриквартирные перепланировки, которые предусматривают воздействие на такие стены, запрещены законодательством.

Отдельно прописаны в нормативных документах положения, касающиеся удаления отходов. Ещё на этапе проектирования здания, его строительства должны быть предусмотрены следующие мероприятия: обеспечение герметичности мусоропровода, наличие отдельной двери к его камере. Площадка перед домом, на которой расположены контейнеры, должна иметь твёрдое покрытие. Для соблюдения санитарных норм должен быть предусмотрен ежедневный вывоз мусора.

Требования к содержанию квартиры

Перечень требований, которые должны выполняться собственником, достаточно детально прописан в действующем законодательстве. В частности правила содержания квартир обязывают хозяев следить за исправностью инженерных коммуникаций, своевременно выполнять их ремонт, устраняя возникшие неисправности.

Также действует запрет на следующие действия владельца:

• нецелевое использование помещений (к примеру, не допускается открытие производства, торговой точки);
• выполнение работ, которые сопровождаются высоким уровнем шума, пыли, другими факторами, мешающими соседям;
• хранение вредных, взрыво-, пожароопасных веществ;
• размещение в местах общего пользования своих вещей, которые доставляют неудобства другим собственникам недвижимости в многоквартирном доме.

Особые требования действуют в отношении микроклимата в жилых помещениях многоквартирных домов, так как в комплексе такие факторы как отопление, вентиляция, канализация и водоснабжение оказывают влияние и на условия проживания других собственников.

К примеру, не редко возникают ситуации, когда вызванный специалист для обслуживания вентиляции предлагает объединить вентиляционные каналы разных квартир в единую систему. Аргументом в пользу такого решения становятся забитые каналы, не способные обеспечить достаточный воздухообмен. Это прямое нарушение прав собственников. Проблема должна быть устранена чисткой шахт.

В отдельных случаях практикуется лишение владельца права собственности в судебном порядке, если он не выполняет свои обязанности по содержанию жилья, регулярно нарушает общественный порядок. Такие меры принимаются только после вынесения органами власти официальных предупреждений с указанием сроков устранения выявленных проблем.

В такой ситуации проводятся публичные торги. Средства, полученные от продажи недвижимости, используются для возмещения ущерба, выполнения ремонтных работ, если причиной проблем стала халатность владельца жилого помещения. Бывший собственник получает только остаток денег.

Полезное видео